Wat een buitenlandse eigenaar werkelijk aan vermogenswinstbelasting betaalt bij verkoop in Frankrijk

Het artikel over onroerendgoedbelastingen op deze site gaf de korte versie van wat Frankrijk inhoudt wanneer een buitenlandse eigenaar verkoopt: een vast tarief, een vermindering naar bezitsduur, een toeslag boven 50.000 euro, en een vertegenwoordiger als u buiten de EU of EER woont. Dit is de lange versie, opnieuw geverifieerd aan de hand van officiële bronnen in plaats van de simulatorsites die voor die samenvatting werden gebruikt: een volledig uitgewerkt voorbeeld op een realistisch bemeten villa, en wat er daarna gebeurt wanneer een Amerikaanse eigenaar dezelfde verkoop bij de IRS aangeeft. Elk cijfer draagt zijn bron en zijn datum, en de laatste sectie zegt duidelijk wat dit niet is.

De drie lagen Franse belasting op de winst

Frankrijk belast de winst van een niet-ingezetene op een Franse woning in drie afzonderlijke lagen, en de rekening hangt af van hoe lang u eigenaar was en waar u woont. Laag één is een vaste inkomstenbelasting van 19% op de winst, hetzelfde tarief voor elke niet-ingezeten particulier, EU of niet, rechtstreeks bevestigd door de Franse belastingdienst. Laag twee zijn de sociale premies, en hier verandert de woonplaats het cijfer werkelijk: een verkoper die is aangesloten bij een ziektekostenstelsel in de EER, Zwitserland of, ondanks de Brexit, het Verenigd Koninkrijk betaalt slechts een "prélèvement de solidarité" van 7,5%. Alle anderen, in de praktijk een Amerikaanse eigenaar, betalen het volle tarief, op het moment van deze verificatie officieel 17,2%. Meerdere Franse notariële bronnen melden dat een redactionele leemte in de wet die de Franse sociale zekerheid voor 2026 financierde de CSG-component van deze tweede groep op een nieuwe 10,6% heeft gezet in plaats van de voor Franse ingezetenen behouden 9,2%, wat hun werkelijke totaal vanaf 1 januari 2026 dichter bij 18,6% zou brengen. Dat specifieke punt is omstreden en kan nog worden gecorrigeerd: het is precies het soort cijfer dat u op de dag van ondertekening met uw eigen notaris bevestigt, niet uit dit of enig ander artikel. Laag drie is een toeslag op winsten boven 50.000 euro, oplopend in schijven tot 6% op het deel van een winst boven 260.000 euro. Alle drie de lagen treffen dezelfde onderliggende winst, maar de eerste wordt verkleind door de bezitsduur voordat een van de andere twee wordt berekend.

De klok: hoe de bezitsduur de belastbare winst laat krimpen

Voordat enig tarief wordt toegepast, kan de ruwe winst, verkoopprijs minus aankoopprijs, worden aangepast met twee standaardaftrekken als u uw werkelijke kosten niet kunt documenteren: een vaste 7,5% van de aankoopprijs voor verwervingskosten, en een vaste 15% voor werkzaamheden als u het pand langer dan vijf jaar bezit. De winst wordt daarna opnieuw verminderd naar bezitsduur, op twee afzonderlijke klokken. Voor de inkomstenbelasting van 19% krimpt hij met 6% per bezitsjaar vanaf het zesde tot en met het eenentwintigste jaar, daarna 4% in het tweeëntwintigste jaar, met volledige vrijstelling van inkomstenbelasting na tweeëntwintig jaar bezit. Voor de sociale premies krimpt dezelfde winst langzamer: 1,65% per jaar van jaar zes tot jaar eenentwintig, 1,60% in jaar tweeëntwintig, daarna 9% per jaar vanaf jaar drieëntwintig, met volledige vrijstelling van sociale premies pas na dertig jaar. Een villa die vijfentwintig jaar in bezit is, is dus helemaal geen inkomstenbelasting meer verschuldigd over de winst, maar nog wel sociale premies over een reëel, krimpend deel ervan.

Een uitgewerkt voorbeeld: een villa tien jaar in bezit, verkocht door een Amerikaanse eigenaar

Alleen ter illustratie, geen uitspraak over enige werkelijke verkoop: een villa gekocht voor 2.500.000 euro in januari 2016 en verkocht voor 3.500.000 euro in 2026, een brutowinst van 1.000.000 euro, waarbij de twee aftrekken hierboven buiten beschouwing blijven om de rekensom leesbaar te houden. Tien jaar bezit betekent vijf jaar vermindering, de jaren zes tot en met tien. Voor de inkomstenbelasting: de winst wordt verminderd met 5 maal 6%, ofwel 30%, zodat 700.000 euro belastbaar blijft tegen 19%, dus 133.000 euro. Voor de sociale premies, voor een Amerikaanse eigenaar zonder EER-ziekteverzekering: de winst wordt verminderd met 5 maal 1,65%, ofwel 8,25%, zodat 917.500 euro overblijft; tegen de 18,6% die sommige notariële bronnen voor 2026 melden is dat 170.655 euro, of 157.810 euro tegen het officieel genoemde tarief van 17,2%. Voor de toeslag: dezelfde basis van 700.000 euro als bij de inkomstenbelasting valt in de gepubliceerde schijf boven 260.000 euro, belast tegen een vlakke 6% van het volledige bedrag, dus 42.000 euro. Alles opgeteld landt de Franse belastingrekening tussen ongeveer 332.810 en 345.655 euro op een winst van 1.000.000 euro, een effectief tarief van zowat 33,3% tot 34,6%, vóór het honorarium van de verplichte fiscaal vertegenwoordiger die een verkoop van deze omvang, door een niet-EER-ingezetene, moet aanstellen.

Dezelfde villa, verkocht door een eigenaar met EER-ziektedekking

Verander alleen de woonplaats van de verkoper en de rekening verandert wezenlijk. Een Duitse, Nederlandse of, ondanks de Brexit, Britse eigenaar die aansluiting bij een ziektekostenstelsel in de EER, Zwitserland of het VK kan aantonen, betaalt sociale premies van 7,5% in plaats van 17,2% tot 18,6%: op dezelfde basis van 917.500 euro is dat 68.812,50 euro in plaats van 157.810 tot 170.655 euro. De inkomstenbelasting en de toeslag blijven ongewijzigd op 133.000 en 42.000 euro, dus de totale Franse belasting daalt naar ongeveer 243.812,50 euro, een effectief tarief van ruwweg 24,4%, zowat negen tot tien procentpunten onder dezelfde verkoop door een Amerikaanse eigenaar. Dat is een structurele kloof, geen afrondingsverschil, en u kent hem beter vóór de aankoop dan na de verkoop.

De ontmoeting met de Amerikaanse aangifte: het Foreign Tax Credit

Een Amerikaans staatsburger of green-card-houder geeft dezelfde verkoop aan in zijn Amerikaanse aangifte, doorgaans als langetermijnvermogenswinst als het pand langer dan een jaar in bezit was. De federale belasting daarop hangt af van het totale belastbare inkomen: voor 2026 is het federale langetermijntarief 0%, 15% of 20%, en een aanvullende Net Investment Income Tax van 3,8% geldt boven 200.000 dollar inkomen voor een alleenstaande of 250.000 voor een gehuwd paar, dus een winst van deze omvang wordt zeer waarschijnlijk belast tegen het gecombineerde federale toptarief van 23,8%. Twee dingen veranderen dat cijfer. Ten eerste laten het verdrag tussen de VS en Frankrijk en het Foreign Tax Credit, formulier 1116, categorie passief inkomen, u de Franse inkomstenbelasting verrekenen met de Amerikaanse belasting op dezelfde winst, en sinds 2019, na de rechtszaak Eshel v. Commissioner, accepteert de IRS ook CSG en CRDS als verrekenbare Franse inkomstenbelasting, niet alleen de 19% basis. In het uitgewerkte voorbeeld hierboven overtreft de Franse belasting onder beide sociale-premiecijfers al het Amerikaanse federale tarief van 23,8%, dus een Amerikaanse eigenaar in deze positie is doorgaans geen aanvullende federale belasting over de winst verschuldigd, en het ongebruikte deel van het Franse krediet kan volgens de overdrachtsregels van formulier 1116 één jaar terug of tot tien jaar vooruit worden meegenomen. Ten tweede een echte valkuil: de VS berekenen de winst in dollars, waarbij de aankoopprijs en de verkoopprijs elk tegen de wisselkoers van hun eigen datum worden omgerekend, zodat tien jaar beweging van de euro tegenover de dollar u een dollarwinst kan bezorgen die, soms aanzienlijk, verschilt van de eurowinst die Frankrijk belastte, en tegenover die valutagedreven schijf staat geen betaalde Franse belasting om te verrekenen. Of de toeslag en de solidariteitsheffing op dezelfde manier verrekenbaar zijn als de basisbelasting en CSG/CRDS is een aparte, technischere vraag die bij een belastingadviseur thuishoort, niet in een algemeen artikel.

Waar u werkelijk op moet plannen vóór de verkoop

Een door de Franse belastingdienst geaccrediteerde "représentant fiscal" is verplicht zodra de verkoopprijs 150.000 euro overschrijdt en de verkoper niet in de EU of de EER woont; EU- en EER-verkopers zijn ongeacht de prijs automatisch van die eis vrijgesteld. Het honorarium van die vertegenwoordiger is een commercieel tarief, geen gepubliceerd overheidstarief, dus hier staat geen cijfer in plaats van er een te raden: laat het schriftelijk vastleggen door uw notaris voordat u tekent. Vraag specifiek, op het moment van verkoop en niet aan dit artikel, naar het voor dat jaar bevestigde CSG-tarief voor niet-ingezetenen, want de kwestie 17,2% tegenover 18,6% hierboven kan tegen de tijd dat u verkoopt heel goed anders beslecht zijn, en vraag uw Amerikaanse belastingadviseur, ruim vóór de aangifte, of formulier 1116 en de beperking van de passieve categorie u überhaupt iets verschuldigd laten. De onroerendgoedbelasting die u elk jaar betaalt zolang u de villa bezit, is een aparte, doorlopende kostenpost, behandeld in de Franse onroerendgoedbelastingen die een buitenlandse eigenaar werkelijk betaalt. Om te zien wat een villa in deze markt zou kunnen opleveren zolang u haar bezit, schat haar gratis in drie vragen, of vergelijk een adres aan de Rivièra met een markt zonder equivalent van dit alles.

De eerlijke disclaimer

Dit is algemene informatie, geen belasting- of juridisch advies, en wij zijn geen belasting- of juridisch adviseurs. Elk cijfer hierboven hangt af van uw woonplaats, uw nationaliteit, hoe u het pand bezit en het recht dat geldt op de dag van ondertekening, en zowel de Franse als de Amerikaanse regels veranderen de meeste jaren, bevestig dit alles dus met een gekwalificeerde grensoverschrijdende belastingprofessional voordat u erop vertrouwt. Waar een cijfer niet kon worden geverifieerd, vooral de kosten van de fiscaal vertegenwoordiger, hebben we dat gezegd in plaats van te gokken; waar twee bronnen elkaar tegenspraken, vooral het sociale-premietarief 2026 voor niet-ingezetenen, hebben we beide getoond en uitgelegd waarom. Bronnen, geverifieerd op 02/08/2026: het inkomstenbelastingtarief van de Franse vermogenswinstbelasting voor niet-ingezetenen, de verminderingstabel naar bezitsduur en de drempel van 150.000 euro voor de verplichte fiscaal vertegenwoordiger (impots.gouv.fr, "Je vends un bien immobilier, comment et à quel taux suis-je imposé", bijgewerkt 27/01/2026); het solidariteitsheffingstarief van 7,5% voor in de EER, Zwitserland en het VK aangesloten verkopers en het officieel genoemde tarief van 17,2% voor andere niet-ingezetenen (zelfde bron); de CSG-verhoging naar 10,6% op 1 januari 2026 en het kennelijke weglaten ervan voor vastgoedwinsten van niet-ingezetenen in de wet op de financiering van de sociale zekerheid voor 2026 (Letulle notaires, gepubliceerd 06/02/2026); de toeslag op winsten boven 50.000 euro en de volledige schijventabel (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20); de standaardaftrekken van 7,5% voor verwervingskosten en 15% voor werkzaamheden (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20); de Amerikaanse federale schijven voor langetermijnvermogenswinsten en de drempel van de Net Investment Income Tax voor 2026 (Kiplinger en CNBC, gepubliceerd eind 2025 en 2026); het besluit van 2019 dat de Franse CSG en CRDS na Eshel v. Commissioner verrekenbaar maakte voor Amerikaanse belastingplichtigen (Doeren Mayhew en BDO, gepubliceerd 2019); de terug- en voortwentelingsregels van het Foreign Tax Credit (IRS Publication 514 en de instructies bij formulier 1116).

Gepubliceerd op 02/08/2026. Cijfers gegenereerd op basis van onze actuele benchmarkgegevens, bijgewerkt bij elke herijking.