Frankreich besteuert Ihre Villa fürs bloße Existieren: die IFI-Vermögensteuer, erklärt für ausländische Eigentümer

Mieteinkommensteuer, Grundsteuer und Kapitalertragsteuer haben alle einen offensichtlichen Auslöser: Sie haben etwas verdient, etwas besessen, etwas verkauft. Frankreich hat eine vierte Steuer ganz ohne Auslöser. Die IFI wird auf das erhoben, was Ihre französische Immobilie an einem einzigen Tag des Jahres wert ist, ob sie einen Euro eingebracht hat oder leer stand, und ein ausländischer Eigentümer fällt allein mit seinem französischen Immobilienbesitz darunter. Hier ist die Struktur, jede Zahl datiert und mit Quelle.

Was die IFI ist, und der eine Tag, der alles entscheidet

Der "impôt sur la fortune immobilière", französisch für Immobilien-Vermögensteuer, ersetzte 2018 Frankreichs alte allgemeine Vermögensteuer und verengte sie auf eine einzige Anlageklasse: Immobilien. Aktien, Anleihen, Bargeld und Betriebsvermögen liegen vollständig außerhalb. Was für einen ausländischen Eigentümer zählt, sagt die französische Steuerverwaltung selbst in aller Klarheit: Sind Sie nicht in Frankreich steueransässig, haften Sie nur für Ihre in Frankreich gelegenen Immobilien und Immobilienrechte, plus den immobilienrepräsentativen Anteil von Anteilen an Gesellschaften, die französische Immobilien halten. Ihr Haus in Connecticut, Ihre Londoner Wohnung und Ihr Depot sind für die französische Berechnung irrelevant. Der Test ist eine Momentaufnahme, kein Durchschnitt: was Ihr französischer Netto-Immobilienbesitz am 1. Januar des Jahres wert ist. Liegen Sie an jenem Morgen über der Schwelle, erklären Sie für jenes Jahr, selbst wenn Sie im Februar verkaufen. Liegen Sie an jenem Morgen darunter, erklären Sie gar nichts, selbst wenn Sie im März eine zweite Villa kaufen. Es gibt auch einen Schutz, den man kennen sollte, falls Sie je umziehen: Wer seinen Steuerwohnsitz nach fünf Kalenderjahren Domizil im Ausland nach Frankreich verlegt, wird nur auf französische Immobilien besteuert, und diese Behandlung läuft bis zum fünften Jahr nach dem Umzug, danach kommt der weltweite Immobilienbesitz in die Basis.

Die Schwelle, und die Stufe, die darunter zubeißt

Die Schwelle liegt bei 1.300.000 Euro steuerbarem Netto-Immobilienvermögen, gemessen am 1. Januar. Darunter schulden Sie nichts und erklären nichts. Das Detail, das fast jeden Erstdeklaranten überrascht: Sobald Sie über der Schwelle liegen, wird die Steuer nicht ab 1.300.000 Euro berechnet. Sie wird nach einer Stufentabelle berechnet, deren erste besteuerte Stufe bei 800.001 Euro beginnt. Wer die Linie überschreitet, zieht 500.000 Euro Wert, die unter der Schwelle lagen, mit sich in eine 0,5-%-Stufe. Die für 2026 veröffentlichten Stufen: nichts bis 800.000 Euro; 0,5 % von 800.001 bis 1.300.000; 0,7 % von 1.300.001 bis 2.570.000; 1 % von 2.570.001 bis 5.000.000; 1,25 % von 5.000.001 bis 10.000.000; und 1,5 % über 10.000.000. Eine Entlastung, die "décote", mildert die Klippe für Werte zwischen 1.300.000 und 1.400.000 Euro: Die veröffentlichte Formel ist 17.500 Euro minus 1,25 % des steuerbaren Nettowerts, abgezogen von der geschuldeten Steuer. Französische Praxisquellen berichteten 2026, dass das Finanzgesetz für 2026 weder Schwelle noch Stufen noch décote der IFI geändert hat. Die Stufentabellen werden jedes Frühjahr mit der Erklärungskampagne neu veröffentlicht, bestätigen Sie also die für Ihr eigenes Erklärungsjahr geltende Tabelle, statt dieser hier unbegrenzt zu vertrauen.

Zwei durchgerechnete Beispiele, damit die Arithmetik kein Rätsel ist

Nur Veranschaulichungen der Berechnung, keine Aussagen über reale Immobilien. Erstens, eine Villa knapp über der Linie: steuerbares französisches Netto-Immobilienvermögen von 1.350.000 Euro am 1. Januar. Die 0,5-%-Stufe nimmt 500.000 Euro, also 2.500 Euro. Die 0,7-%-Stufe nimmt die restlichen 50.000 Euro, also 350 Euro. Bruttosteuer 2.850 Euro. Die décote ergibt 17.500 minus 1,25 % von 1.350.000, das heißt 17.500 minus 16.875, also 625 Euro Entlastung. Netto-IFI etwa 2.225 Euro. Zweitens, eine Immobilie der Größe, über die diese Seite wirklich spricht: steuerbares französisches Netto-Immobilienvermögen von 4.000.000 Euro. Die 0,5-%-Stufe auf 500.000 Euro ergibt 2.500. Die 0,7-%-Stufe auf 1.270.000 Euro ergibt 8.890. Die 1-%-Stufe auf die restlichen 1.430.000 Euro ergibt 14.300. Insgesamt etwa 25.690 Euro, jedes Jahr, geschuldet, ob auch nur eine einzige Nacht verkauft wurde oder nicht. Das ist die Zahl, die Sie neben Ihre laufenden Kosten legen, bevor Sie überhaupt auf Einnahmen schauen: Sehen Sie mit unserer kostenlosen Schätzung in drei Fragen, was dieselbe Villa plausibel einbringen könnte, und beachten Sie, dass die IFI auf den Kapitalwert erhoben wird, ein schlechtes Vermietungsjahr senkt sie also um keinen Euro.

Was eine Hypothek mit der Rechnung macht, und die Fallen der Schuldenregeln

Die IFI wird auf eine NETTO-Zahl erhoben, Schulden zählen also, und deshalb ist eine französische Hypothek ein legitimes Planungsinstrument und nicht bloß ein Weg, einen Kauf zu finanzieren. Aber der Abzug ist eingezäunt. Die Steuerverwaltung erklärt, dass abzugsfähige Schulden auf jene beschränkt sind, die mit den steuerbaren Vermögenswerten verbunden sind, oder anteilig zur steuerbaren Fraktion ihres Werts zugelassen werden: Ein durch Ihre französische Villa besichertes Darlehen senkt die französische Basis, ein Darlehen gegen einen Vermögenswert außerhalb der IFI nicht. Drei konkrete Regeln im Steuergesetz und seinem offiziellen Kommentar fangen Konstruktionen ein, die das ausnutzen sollen. Ein "in fine"-Darlehen, bei dem das Kapital in einer einzigen Summe am Ende zurückgezahlt wird, ist nicht zum Nennwert abzugsfähig; es wird nach einer fiktiven linearen Amortisation über die Laufzeit abgezogen, im offiziellen Rechenbeispiel ist ein vor drei Jahren aufgenommenes in-fine-Darlehen über 300.000 Euro mit 285.000 Euro abzugsfähig, nämlich 300.000 minus drei mal 300.000 geteilt durch zwanzig. Ein Darlehen ganz ohne vereinbarte Laufzeit wird um fiktive 5 % pro Jahr abgeschrieben. Ein Darlehen aus Ihrem eigenen Familienkreis, direkt oder indirekt, ist im Grundsatz gar nicht abzugsfähig, wobei das Gesetz eine Schutzklausel lässt, wenn Sie nachweisen können, dass das Darlehen zu marktüblichen Bedingungen läuft. Und für die Immobiliengröße, die diese Seite abdeckt, noch eine: Übersteigt das steuerbare Vermögen 5.000.000 Euro und die Gesamtschuld 60 % dieses Werts, wird die Schuld über der 60-%-Marke nur zu 50 % des Überschusses zugelassen. Hoch beliehene große Bestände schrumpfen die Basis also nicht so weit, wie die Arithmetik zunächst nahelegt.

Die zwei Entlastungen, die ein französischer Resident bekommt und Sie nicht

Hier steht der ausländische Eigentümer strukturell schlechter da, und keiner der beiden Punkte ist aus einem allgemeinen IFI-Leitfaden ersichtlich. Erstens der 30-%-Abschlag auf den Hauptwohnsitz. Frankreich zieht 30 % vom Marktwert des Hauses ab, das sein Eigentümer am 1. Januar als "résidence principale" bewohnt. Ihre französische Villa ist per Definition ein Zweitwohnsitz, Sie setzen sie also mit 100 % an, während ein französischer Resident nebenan eine vergleichbare Immobilie mit 70 % ansetzt. Zweitens, und gewichtiger, die 75-%-Deckelung. Nach dieser Deckelung im französischen Steuergesetz wird einem Residenten, dessen Einkommensteuer und IFI zusammen 75 % seines Welteinkommens übersteigen, der Überschuss von der IFI gestrichen, das ist der Mechanismus, der verhindert, dass eine Vermögensteuer übersteigt, was der Steuerzahler tatsächlich verdient. Diese Deckelung ist Steuerzahlern mit Domizil in Frankreich vorbehalten. Ein Nicht-Resident, der allein auf französische Immobilien besteuert wird, kann sie im Grundsatz nicht geltend machen, wie hoch seine Gesamtbelastung auch ist, mit einer engen Ausnahme für die sogenannten Schumacker-Nicht-Residenten, die im Wesentlichen ihr gesamtes Einkommen aus Frankreich beziehen. Ein Eigentümer mit einer wertvollen französischen Villa und bescheidenem Einkommen hat also keine Obergrenze: Die IFI wird auf den Stein erhoben, nicht auf die Erträge. Das ist die wichtigste Asymmetrie der ganzen Steuer, und man preist sie besser vor dem Kauf ein, als sie im ersten Erklärungsjahr zu entdecken.

Die amerikanische Frage, und die ehrliche Antwort

Die Vereinigten Staaten haben keine föderale Vermögensteuer, es gibt also keine gleichartige Rechnung, gegen die die IFI gestellt werden könnte. Bei der Zuteilung der Besteuerungsrechte ist die Lage geklärt und wenig hilfreich: Praktisch jedes Doppelbesteuerungsabkommen, auch das zwischen Frankreich und den USA, weist die Besteuerung unbeweglichen Vermögens dem Belegenheitsland zu, Frankreich behält also sein Recht, die IFI auf eine französische Villa zu erheben. Wirklich ungeklärt ist, ob Sie sie anrechnen können. Die IRS-Doktrin lautet, dass der Foreign Tax Credit für Steuern auf Einkommen, Kriegsgewinne und Übergewinne gilt, was eine Steuer auf den Wert eines Vermögensgegenstands dem Wortlaut nach ausschließt, und allgemeines IRS-Material besagt, dass Vermögen- und Grundsteuern nicht qualifizieren. Mehrere Expat-Steuerberatungsfirmen veröffentlichen dennoch die Gegenposition, die IFI könne auf Formular 1116 geltend gemacht werden. Wir konnten diesen Konflikt nicht gegen eine primäre IRS-Entscheidung speziell zur IFI auflösen, also sagen wir Ihnen nicht, wer recht hat: Legen Sie die Frage Ihrem eigenen Steuerberater vor, schriftlich, bevor Sie erklären. Außer Zweifel steht die Erklärungsmechanik auf der französischen Seite. Die IFI wird auf Formular 2042-IFI erklärt, eingereicht mit oder neben der Einkommensteuererklärung im selben Kalender, und ein Nicht-Resident außerhalb des EWR kann von den französischen Behörden aufgefordert werden, einen Vertreter in Frankreich zu benennen, der die Korrespondenz zu Festsetzung und Erhebung entgegennimmt. Das ist eine andere Pflicht als der verpflichtende Steuervertreter bei einem Verkauf über 150.000 Euro, behandelt in dem Kapitalertragsteuer-Artikel. Für die jährlichen Steuern neben dieser hier siehe die französischen Grundsteuern, die ein ausländischer Eigentümer wirklich zahlt, und wenn eine feste Jahresabgabe auf den Kapitalwert Ihr Denken völlig ändert, vergleichen Sie die Riviera mit einem Markt ganz ohne Vermögensteuer.

Der ehrliche Hinweis

Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung, und wir sind keine Steuer- oder Rechtsberater. Ob Sie überhaupt IFI schulden, auf welchen Wert und nach welchen Abzügen, hängt von Ihrem Wohnsitz, Ihrer Staatsangehörigkeit, der Haltestruktur, den dagegen stehenden Schulden und dem am 1. Januar des betreffenden Jahres geltenden Recht ab, und französische Finanzgesetze überarbeiten diese Regeln in den meisten Jahren. Bestätigen Sie jede Zahl mit einem Notar oder einem qualifizierten Berater für grenzüberschreitende Steuern, bevor Sie sich darauf verlassen. Wo ein Punkt nicht aufgelöst werden konnte, nämlich ob die IFI auf die US-Steuer anrechenbar ist, haben wir das gesagt, statt die bequeme Antwort zu wählen. Quellen, verifiziert am 04.08.2026: Haftung des Nicht-Residenten beschränkt auf französische Immobilien und Immobilienrechte, die Netto-Schwelle von 1.300.000 Euro gemessen am 1. Januar, die Beschränkung abzugsfähiger Schulden auf die mit steuerbaren Vermögenswerten verbundenen, die Fünfjahresbehandlung beim Verlegen des Steuerwohnsitzes nach Frankreich, der Erklärungsweg 2042-IFI und die mögliche Pflicht eines Nicht-EWR-Residenten, einen Vertreter in Frankreich für die Korrespondenz zu benennen (impots.gouv.fr, IFI-Seite für Nicht-Residenten); die besonderen Schuldenregeln, fiktive Amortisation des in-fine-Darlehens mit dem offiziellen 300.000-Euro-Beispiel, die 5-%-Abschreibung pro Jahr für Darlehen ohne Laufzeit, der Ausschluss von Familiendarlehen vorbehaltlich marktüblicher Bedingungen, und die 5.000.000-Euro-/60-%-Schuldenquotenbeschränkung (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-20 und BOI-PAT-IFI-20-40-30, und CGI Artikel 974); der 30-%-Hauptwohnsitzabschlag (CGI Artikel 973); die 75-%-Deckelung und ihre Beschränkung auf in Frankreich domizilierte Steuerzahler, mit der Schumacker-Ausnahme (CGI Artikel 979 und BOFiP BOI-PAT-IFI-40-30); die Stufentabelle 2026, der Einstiegspunkt bei 800.000 Euro, die décote-Formel 17.500 minus 1,25 % und die Feststellung, dass das Finanzgesetz 2026 das IFI-Regime unverändert ließ (französische Steuerpraxis-Publikationen, 2026, die die DGFiP-Kampagnentabelle neu veröffentlichen); die Beschränkung des US Foreign Tax Credit auf Steuern auf Einkommen, Kriegsgewinne und Übergewinne (IRS, "Foreign taxes that qualify for the Foreign Tax Credit"). Die gegenteiligen Behauptungen von Beratungsfirmen, die IFI sei auf Formular 1116 anrechenbar, stammen aus Expat-Steuerpublikationen von 2026 und werden oben als ungelöst berichtet, nicht übernommen.

Veröffentlicht am 04/08/2026. Zahlen aus unseren aktuellen Benchmark-Daten, aktualisiert bei jeder Neukalibrierung.