Les impôts fonciers français qu'un propriétaire étranger paie réellement chaque année

Une facture d'impôt foncier français n'est pas une seule ligne, ce sont deux impôts distincts avec deux logiques différentes, et un propriétaire étranger d'une résidence secondaire paie les deux, alors qu'un résident français dans sa résidence principale n'en paie plus qu'un seul. Voici la réalité honnête de chacun, avec les chiffres qui ont pu être vérifiés, datés et sourcés.

« Taxe foncière » : celle que tout propriétaire paie, résident ou non

La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt foncier annuel dû par quiconque possède un bien bâti au 1er janvier de l'année d'imposition, quel que soit le pays où réside ce propriétaire, et que le bien soit loué ou non. Elle est calculée sur une valeur locative théorique du bien (la valeur locative cadastrale), multipliée par un taux voté localement, commune par commune, si bien que deux villas similaires dans deux communes différentes peuvent avoir des factures très différentes. La facture moyenne nationale, tous types et toutes tailles de biens confondus, était d'environ 1 117 euros en 2025, projetée à environ 1 125 euros en 2026. Cette moyenne ne veut quasiment rien dire pour un marché comme Saint-Tropez ou Cap Ferrat : elle est tirée vers le bas par des millions d'appartements ordinaires et de maisons modestes, et une villa de haute valeur sur un grand terrain dans une commune recherchée devra une facture nettement plus élevée, précisément parce que l'impôt se calcule sur la valeur cadastrale propre à ce bien et le taux propre à cette commune, jamais sur un chiffre national. Les taux communaux eux-mêmes vont de 15 % à plus de 60 % de la base cadastrale, avec Paris autour de 20 % et Marseille autour de 43 % à titre de repères. Il n'existe pas de « taux d'impôt foncier français » unique : on vérifie le taux propre à la commune et la valeur cadastrale propre au bien, jamais une moyenne nationale, et si vous possédez déjà un bien à Saint-Tropez, considérez le chiffre ci-dessus comme un plancher pour un logement ordinaire, pas comme un repère pour votre propre facture.

« Taxe d'habitation » : disparue de votre résidence principale, toujours due sur la secondaire

La taxe d'habitation était due par quiconque occupait un logement au 1er janvier, propriétaire ou locataire. Depuis 2023, elle est supprimée pour une résidence principale. Elle n'a jamais été supprimée pour une résidence secondaire, et reste pleinement en vigueur sur les résidences secondaires en 2026 : c'est exactement le cas de la villa française d'un propriétaire étranger, qui est par définition une résidence secondaire. Donc un résident français qui vous dit « on ne paie plus la taxe d'habitation » ne décrit que sa propre résidence principale. Sur votre résidence secondaire en France, vous la devez toujours chaque année, calculée de la même façon qu'avant : la valeur locative cadastrale du bien multipliée par un taux fixé par la commune.

La majoration que certaines communes ajoutent en plus de cette taxe

Une deuxième décision, distincte, que prennent certaines communes : en plus de la taxe d'habitation de base décrite ci-dessus, l'article 1407 ter du code général des impôts permet aux communes situées en « zone tendue » (une zone à forte demande, en gros une agglomération de plus de 50 000 habitants où le logement est rare) de voter une majoration de 5 % à 60 % de cette taxe de base, spécifiquement sur les résidences secondaires, dans le but d'inciter les propriétaires à remettre des logements vides sur le marché locatif de longue durée. En 2026, plus de 1 000 communes appliquent cette majoration, dont certaines au maximum : Paris, Lyon et Nice à 60 %, Bordeaux et Nantes à 40 %. Elle s'ajoute à la facture de taxe d'habitation sur la résidence secondaire déjà décrite, ce n'est pas un troisième impôt, mais le fait que votre commune l'applique ou non, et à quel taux, est une réalité propre à cette commune cette année, à vérifier directement, jamais à supposer d'après la réputation de la ville.

La différence avec un impôt foncier américain

Un propriétaire américain a l'habitude d'un seul impôt foncier, facturé par le comté (« county »), à un taux effectif qui, en 2026, atteint en moyenne environ 0,99 % de la valeur du bien au niveau national, allant d'environ 0,29 % à Hawaï à environ 2,23 % dans le New Jersey. La France répartit la charge équivalente en deux impôts distincts, aux déclencheurs différents (propriété contre statut de résidence secondaire), et superpose une majoration locale discrétionnaire sur l'un des deux. Conséquence pratique : comparer « l'impôt foncier français » à « l'impôt foncier américain » comme s'il s'agissait du même chiffre unique sous-estime la facture française sur une résidence secondaire, car la comparaison américaine n'a aucun équivalent de la majoration résidence secondaire de la taxe d'habitation.

Le jour où vous vendez : l'impôt sur la plus-value dépend de votre résidence

Les deux impôts ci-dessus sont annuels et s'appliquent tant que vous possédez la villa. Le jour où vous la vendrez, un impôt différent s'applique une seule fois, sur la plus-value : l'impôt français sur la plus-value immobilière. La structure standard, vérifiée le 30/07/2026 : 19 % d'impôt sur le revenu sur la plus-value, plus les prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention qui exonère totalement d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux seulement après 30 ans, et une surtaxe progressive de 2 % à 6 % sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 euros. Là où la résidence change la facture, corrigé le 02/08/2026 après re-vérification directe des indications de l'administration fiscale française : seul un vendeur affilié à un régime de santé de l'EEE, de la Suisse ou, malgré le Brexit, du Royaume-Uni est exonéré de CSG et de CRDS et ne paie qu'un « prélèvement de solidarité » de 7,5 %. Tous les autres, en pratique un propriétaire américain, paient le taux plein, officiellement 17,2 %, même si plusieurs sources notariales françaises rapportent qu'une lacune de rédaction dans la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a laissé la composante CSG de ce groupe à un nouveau taux de 10,6 % au lieu des 9,2 % préservés pour les résidents français, portant le total réel à près de 18,6 % à compter du 1er janvier 2026. En plus de l'impôt lui-même, un vendeur résidant hors UE/EEE doit désigner un représentant fiscal obligatoire dès que le prix de vente dépasse 150 000 euros, un coût et une étape supplémentaires qu'un vendeur résident de l'UE n'a pas à supporter. Le calcul complet, un exemple chiffré et les deux versions du taux 2026 sont dans l'impôt français sur la plus-value des non-résidents, en détail. Ce sont les règles structurelles en vigueur aujourd'hui ; les taux, les seuils et la distinction UE/hors UE ont déjà changé et peuvent changer à nouveau, donc vérifiez les chiffres en vigueur au moment où vous vendrez réellement.

Que faire concrètement avant d'acheter ou de budgétiser

Demandez au notaire du vendeur ou à la mairie les factures actuelles de taxe foncière et de taxe d'habitation du bien, pas une moyenne nationale, et demandez explicitement si la commune applique la majoration zone tendue et à quel taux cette année. Les deux impôts sont facturés chaque année dans le second semestre et sont dus que la villa ait été louée ou non, donc ils relèvent de vos charges fixes, pas de votre modèle de revenus locatifs. L'impôt sur la plus-value est une question distincte, ponctuelle, à préparer avant de vendre, pas avant d'acheter, et dépend de la durée de détention et de votre résidence au moment de la vente. Pour voir ce que la même villa pourrait rapporter face à ces charges fixes, estimez-la gratuitement en trois questions, ou comparez avec un marché sans équivalent d'aucun des deux impôts.

L'avertissement honnête

Ceci est une information générale, pas un conseil fiscal ou juridique, et nous ne sommes pas conseillers fiscaux. Les taux d'impôt foncier et de plus-value sont fixés localement ou nationalement, changent la plupart des années et dépendent de votre commune, de votre résidence et de votre nationalité, donc vérifiez les chiffres de l'année en cours auprès de la mairie, d'un notaire ou d'un professionnel qualifié en fiscalité transfrontalière avant de vous y fier. Lorsqu'un chiffre n'a pas pu être vérifié, nous l'avons signalé plutôt que de deviner. Sources, vérifiées le 30/07/2026 : facture moyenne nationale de taxe foncière française et fourchette des taux communaux, projections 2025 et 2026 (Cafpi, Journal du Net, publié en 2026) ; suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales depuis 2023 et maintien sur les résidences secondaires en 2026 (guides fiscaux publics français, Arkendia, La Résidence, 2026) ; majoration résidence secondaire en zone tendue au titre de l'article 1407 ter du CGI, 5 % à 60 %, et les taux de Paris/Lyon/Nice/Bordeaux/Nantes cités pour 2026 (simulateurs fiscaux français publiés, 2026) ; taux effectif moyen de l'impôt foncier américain et fourchette par État pour 2026 (Motley Fool, Bankrate, Tax Foundation, 2026) ; structure de l'impôt français sur la plus-value immobilière, 19 % d'impôt sur le revenu, abattement à 22 et 30 ans, tranches de surtaxe au-delà de 50 000 euros (Fiscaloo, Finalib, 2026) ; hausse de la CSG au 1er janvier 2026 pour les résidents hors UE/EEE, de 9,2 % à 10,6 %, au titre de la loi de financement de la sécurité sociale 2026, et seuil de 150 000 euros pour le représentant fiscal obligatoire des vendeurs hors UE/EEE (Letulle, publié en 2026). Le taux de 7,5 % du prélèvement de solidarité pour les vendeurs affiliés EEE/Suisse/Royaume-Uni et le taux officiel de 17,2 % pour les autres non-résidents ont été re-vérifiés et le corps de l'article corrigé le 02/08/2026 sur impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier, comment et à quel taux suis-je imposé » (mis à jour le 27 janvier 2026) : le texte initial de cet article inversait les deux groupes, indiquant 17,2 % pour les vendeurs affiliés EEE alors que le taux correct pour eux est de 7,5 %.

Publié le 30/07/2026. Chiffres générés à partir de nos données de référence en direct et mis à jour lors de chaque recalibrage.