Ce qu'un propriétaire étranger paie réellement en impôt sur la plus-value quand il vend en France

L'article de ce site sur les impôts fonciers donnait la version courte de ce que la France prélève quand un propriétaire étranger vend : un taux fixe, un abattement selon la durée de détention, une surtaxe au-delà de 50 000 euros, et un représentant si vous résidez hors UE ou EEE. Voici la version longue, re-vérifiée sur les sources officielles plutôt que sur les sites de simulation utilisés pour ce résumé : un exemple chiffré complet sur une villa de taille réaliste, et ce qui se passe ensuite quand un propriétaire américain déclare la même vente à l'IRS. Chaque chiffre porte sa source et sa date, et la dernière section dit clairement ce que ceci n'est pas.

Les trois couches d'impôt français sur la plus-value

La France impose la plus-value d'un non-résident sur un bien français en trois couches distinctes, et la facture dépend de la durée de détention et de votre lieu de résidence. Première couche : un impôt sur le revenu forfaitaire de 19 % sur la plus-value, le même taux pour tout non-résident personne physique, UE ou non, confirmé directement par l'administration fiscale française. Deuxième couche : les prélèvements sociaux, et c'est ici que la résidence change réellement le chiffre : un vendeur affilié à un régime de santé de l'EEE, de la Suisse ou, malgré le Brexit, du Royaume-Uni ne paie qu'un « prélèvement de solidarité » de 7,5 %. Tous les autres, en pratique un propriétaire américain, paient le taux plein, officiellement 17,2 % à la date de cette vérification. Plusieurs sources notariales françaises rapportent qu'une lacune de rédaction dans la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a laissé la composante CSG de ce second groupe à un nouveau taux de 10,6 % au lieu des 9,2 % préservés pour les résidents français, ce qui porterait leur total réel à près de 18,6 % à compter du 1er janvier 2026. Ce point précis est contesté et pourrait encore être corrigé : c'est exactement le genre de chiffre à confirmer avec votre propre notaire le jour de la signature, pas dans cet article ni aucun autre. Troisième couche : une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros, montant par tranches jusqu'à 6 % sur la fraction d'une plus-value au-delà de 260 000 euros. Les trois couches s'appliquent à la même plus-value sous-jacente, mais la première est réduite par la durée de détention du bien avant que l'une ou l'autre des deux autres ne soit calculée.

Le chronomètre : comment la durée de détention réduit la plus-value imposable

Avant d'appliquer un quelconque taux, la plus-value brute, prix de vente moins prix d'achat, peut être ajustée par deux abattements standard si vous ne pouvez pas documenter vos frais réels : un forfait de 7,5 % du prix d'achat pour les frais d'acquisition, et un forfait de 15 % pour travaux si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. La plus-value est ensuite réduite selon la durée de détention, sur deux horloges distinctes. Pour l'impôt sur le revenu à 19 %, elle diminue de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, jusqu'à la vingt-et-unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième année, pour atteindre l'exonération totale d'impôt sur le revenu à vingt-deux ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, la même plus-value diminue plus lentement : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an à partir de la vingt-troisième, pour n'atteindre l'exonération totale de prélèvements sociaux qu'à trente ans. Une villa détenue vingt-cinq ans ne doit donc plus aucun impôt sur le revenu sur la plus-value, mais doit encore les prélèvements sociaux sur une part réelle, décroissante, de celle-ci.

Un exemple chiffré : une villa détenue dix ans, vendue par un propriétaire américain

À titre d'illustration uniquement, sans rapport avec aucune vente réelle : une villa achetée 2 500 000 euros en janvier 2016 et vendue 3 500 000 euros en 2026, soit une plus-value brute de 1 000 000 euros, en laissant de côté les deux abattements ci-dessus pour garder un calcul lisible. Dix ans de détention signifient cinq années d'abattement, de la sixième à la dixième. Pour l'impôt sur le revenu : la plus-value est réduite de 5 fois 6 %, soit 30 %, laissant 700 000 euros imposables à 19 %, donc 133 000 euros. Pour les prélèvements sociaux, pour un propriétaire américain sans affiliation santé EEE : la plus-value est réduite de 5 fois 1,65 %, soit 8,25 %, laissant 917 500 euros ; au taux de 18,6 % que certaines sources notariales rapportent pour 2026, cela fait 170 655 euros, ou 157 810 euros au taux officiel de 17,2 %. Pour la surtaxe : la même base de 700 000 euros utilisée pour l'impôt sur le revenu tombe dans la tranche publiée au-delà de 260 000 euros, taxée à 6 % du montant total, soit 42 000 euros. Au total, la facture fiscale française se situe entre environ 332 810 et 345 655 euros sur une plus-value de 1 000 000 euros, un taux effectif d'environ 33,3 % à 34,6 %, avant les honoraires du représentant fiscal obligatoire qu'une vente de cette taille, par un résident hors EEE, impose de désigner.

La même villa, vendue par un propriétaire couvert par un régime de santé EEE

Changez seulement la résidence du vendeur et la facture change substantiellement. Un propriétaire allemand, néerlandais ou, malgré le Brexit, britannique qui peut prouver son affiliation à un régime de santé de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni paie des prélèvements sociaux de 7,5 % au lieu de 17,2 % à 18,6 % : sur la même base de 917 500 euros, cela fait 68 812,50 euros au lieu de 157 810 à 170 655 euros. L'impôt sur le revenu et la surtaxe sont inchangés à 133 000 et 42 000 euros, donc l'impôt français total descend à environ 243 812,50 euros, un taux effectif d'environ 24,4 %, soit neuf à dix points de pourcentage de moins que la même vente par un propriétaire américain. C'est un écart structurel, pas une différence d'arrondi, et mieux vaut le savoir avant d'acheter qu'après avoir vendu.

Le retour côté américain : le Foreign Tax Credit

Un citoyen américain ou détenteur d'une carte verte déclare la même vente sur sa déclaration américaine, généralement comme plus-value à long terme si le bien a été détenu plus d'un an. L'impôt fédéral dépend du revenu imposable total : pour 2026, le taux fédéral à long terme est de 0 %, 15 % ou 20 %, et un Net Investment Income Tax additionnel de 3,8 % s'applique au-delà de 200 000 dollars de revenus pour un célibataire ou 250 000 pour un couple marié, donc une plus-value de cette taille est très probablement imposée au taux fédéral maximal combiné de 23,8 %. Deux choses modifient ce chiffre. D'abord, la convention franco-américaine et le Foreign Tax Credit, formulaire 1116, catégorie des revenus passifs, permettent d'imputer l'impôt français sur le revenu sur l'impôt américain dû sur la même plus-value, et depuis 2019, à la suite du contentieux Eshel v. Commissioner, l'IRS accepte aussi la CSG et la CRDS comme impôt français imputable, pas seulement les 19 % de base. Dans l'exemple chiffré ci-dessus, l'impôt français dépasse déjà le taux fédéral américain de 23,8 % sous l'un ou l'autre des deux chiffres de prélèvements sociaux, donc un propriétaire américain dans cette situation ne doit typiquement aucun impôt fédéral supplémentaire sur la plus-value, et la fraction non utilisée du crédit français peut être reportée en arrière d'un an ou en avant jusqu'à dix ans selon les règles de report du formulaire 1116. Ensuite, un vrai piège : les États-Unis calculent la plus-value en dollars, en convertissant le prix d'achat et le prix de vente au taux de change de leurs dates respectives, si bien qu'une décennie de mouvement de l'euro face au dollar peut produire une plus-value en dollars différente, parfois nettement, de la plus-value en euros que la France a imposée, et cette tranche liée au change n'a aucun impôt français payé en face à imputer. Savoir si la surtaxe et le prélèvement de solidarité sont imputables de la même façon que l'impôt de base et la CSG/CRDS est une question distincte, plus technique, qui relève d'un préparateur, pas d'un article général.

Ce qu'il faut réellement anticiper avant de vendre

Un représentant fiscal accrédité par l'administration fiscale française est obligatoire dès que le prix de vente dépasse 150 000 euros et que le vendeur ne réside pas dans l'UE ou l'EEE ; les vendeurs UE et EEE en sont automatiquement dispensés quel que soit le prix. Les honoraires de ce représentant sont une charge commerciale, pas un tarif public, donc aucun chiffre n'est donné ici plutôt que d'en deviner un : obtenez-le par écrit de votre notaire avant de signer. Demandez précisément, au moment de la vente et pas à cet article, le taux de CSG confirmé de l'année pour les non-résidents, car la question 17,2 % contre 18,6 % ci-dessus pourrait bien être tranchée autrement d'ici votre vente, et demandez à votre préparateur américain, bien avant de déclarer, si le formulaire 1116 et la limitation de la catégorie passive vous laissent devoir quoi que ce soit. L'impôt foncier que vous payez chaque année pendant que vous détenez la villa est un coût distinct, permanent, couvert dans les impôts fonciers français qu'un propriétaire étranger paie réellement. Pour voir ce qu'une villa sur ce marché pourrait rapporter pendant que vous la détenez, estimez-la gratuitement en trois questions, ou comparez une adresse de la Riviera avec un marché sans équivalent de tout ceci.

L'avertissement honnête

Ceci est une information générale, pas un conseil fiscal ou juridique, et nous ne sommes ni conseillers fiscaux ni juridiques. Chaque chiffre ci-dessus dépend de votre résidence, votre nationalité, du mode de détention du bien et de la loi en vigueur le jour de la signature, et les règles françaises comme américaines changent la plupart des années, donc confirmez tout ceci avec un professionnel qualifié en fiscalité transfrontalière avant de vous y fier. Lorsqu'un chiffre n'a pas pu être vérifié, principalement le coût du représentant fiscal, nous l'avons dit plutôt que deviner ; lorsque deux sources divergeaient, principalement le taux 2026 des prélèvements sociaux des non-résidents, nous avons montré les deux et expliqué pourquoi. Sources, vérifiées le 02/08/2026 : taux d'impôt sur le revenu de la plus-value immobilière des non-résidents, barème d'abattement pour durée de détention et seuil de 150 000 euros du représentant fiscal obligatoire (impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier, comment et à quel taux suis-je imposé », mis à jour le 27/01/2026) ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les vendeurs affiliés EEE, Suisse et Royaume-Uni et le taux officiel de 17,2 % pour les autres non-résidents (même source) ; la hausse de la CSG à 10,6 % au 1er janvier 2026 et son omission apparente pour les plus-values immobilières des non-résidents dans la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (Letulle notaires, publié le 06/02/2026) ; la surtaxe sur les plus-values au-delà de 50 000 euros et son barème complet (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20) ; les abattements forfaitaires de 7,5 % pour frais d'acquisition et 15 % pour travaux (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20) ; les tranches fédérales américaines de plus-value à long terme et le seuil du Net Investment Income Tax pour 2026 (Kiplinger et CNBC, publiés fin 2025 et 2026) ; la résolution de 2019 rendant la CSG et la CRDS françaises imputables pour les contribuables américains à la suite d'Eshel v. Commissioner (Doeren Mayhew et BDO, publiés en 2019) ; les règles de report en arrière et en avant du Foreign Tax Credit (IRS Publication 514 et instructions du formulaire 1116).

Publié le 02/08/2026. Chiffres générés à partir de nos données de référence en direct et mis à jour lors de chaque recalibrage.