Votre testament ne décide pas qui hérite de votre villa française. Le droit français le fait.

Tous les autres impôts de ce site sont des chiffres que l'on peut anticiper. Celui-ci n'est pas un chiffre du tout, du moins pas au début. Avant que quiconque calcule ce que vos héritiers paient sur une villa française, le droit français décide qui SONT vos héritiers, et ce ne sont pas forcément les personnes nommées dans votre testament. Les Américains et les Britanniques en particulier arrivent avec un document qui fonctionne parfaitement chez eux et découvrent, au pire moment possible, qu'il ne voyage pas. Voici la structure : la question civile d'abord, la question fiscale ensuite, les deux avec sources et dates.

Deux questions, que presque tout le monde confond

Une succession française pose deux questions entièrement distinctes et y répond sous deux corps de règles entièrement distincts. La première est civile : qui hérite, dans quelles parts, et pouvez-vous y déroger par testament. La seconde est fiscale : que paie à l'État français chaque personne qui hérite. Vous pouvez gagner sur la première et perdre lourdement sur la seconde, ou organiser parfaitement la seconde et découvrir que la première a redistribué la maison. Les guides écrits pour les acheteurs couvrent en général l'impôt et sautent la règle civile, ce qui est précisément à l'envers, car la règle civile est celle qui vous surprendra vraiment. En France, les deux sont aussi administrées par des personnes différentes : le notaire règle la succession et dépose la déclaration, l'administration fiscale encaisse. Il n'y a pas de tribunal des successions au sens anglais ou américain, ni d'exécuteur doté des pouvoirs que votre testament croit lui donner. Si vous possédez de l'immobilier français, un notaire français interviendra à votre décès, quoi que dise votre testament et où que vous viviez.

La réserve héréditaire : la part de votre maison que vous n'avez pas le droit de donner

Le droit civil français réserve une fraction fixe de la succession aux enfants du défunt. L'article 913 du Code civil la fixe en les comptant : les libéralités ne peuvent excéder la moitié des biens si vous laissez un enfant, le tiers si vous en laissez deux, le quart si vous en laissez trois ou plus. Lu dans l'autre sens, c'est une part réservée, la réserve héréditaire, de la moitié, des deux tiers ou des trois quarts, partagée entre les enfants, seule la quotité disponible restante étant libre d'aller à qui vous voulez. Ce n'est pas une règle par défaut qu'un testament peut désactiver. Notez ce que cela fait au cas le plus fréquent au sommet de ce marché : le second mariage. Un arrangement de common law où tout passe au conjoint survivant, parfaitement normal dans un testament américain ou anglais, entre en collision frontale avec trois enfants détenant à eux trois les trois quarts d'une villa française. Notez aussi ce que cela ne fait PAS. La réserve protège les enfants et, à défaut d'enfants, dans certains cas le conjoint survivant, et elle s'applique à la succession dans son ensemble sous le droit français : c'est donc la loi qui gouverne votre succession, pas la localisation de la maison, qui détermine si elle s'applique. Ce qui nous amène à l'issue de secours.

L'issue de secours européenne, et la reprise française qui en a récupéré l'essentiel

Depuis le règlement européen 650/2012, le règlement successions souvent appelé Bruxelles IV, le principe est qu'une seule loi gouverne toute votre succession, celle de votre résidence habituelle au décès, et vous pouvez choisir à la place, dans votre testament, la loi d'un pays dont vous avez la nationalité. Un ressortissant américain ou britannique vivant hors de France peut donc écrire, expressément, que la loi de sa nationalité gouverne sa succession, et en principe échapper à la réserve sur sa villa française. La France ne l'a pas accepté sans réagir. La loi 2021-1109 du 24 août 2021 a ajouté un troisième alinéa à l'article 913, applicable aux successions ouvertes à partir du 1er novembre 2021 : lorsque le défunt ou au moins l'un de ses enfants est, au décès, ressortissant d'un État membre de l'UE ou y réside habituellement, et que la loi étrangère gouvernant la succession « ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants », chaque enfant peut effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France au jour du décès, pour être rétabli dans les droits réservataires que le droit français lui aurait donnés. En clair : choisissez la loi de New York, et un enfant déshérité avec un lien européen peut quand même atteindre la villa française. Il y a ici un développement réellement récent, et c'est pourquoi cet article vaut d'être lu maintenant plutôt que l'an dernier. Le dispositif a fait l'objet d'une plainte devant la Commission européenne au motif qu'il viole le droit de choix de loi que le règlement accorde. La Commission a émis une lettre de pré-clôture acceptant que l'incertitude juridique est levée, sur la base d'une lecture littérale et restrictive : le prélèvement ne s'applique que lorsque la loi étrangère n'offre AUCUN mécanisme protecteur, et les Family Provisions du droit anglo-saxon comptent comme un équivalent fonctionnel de la réserve, donc lorsque le droit anglais gouverne la succession, le prélèvement ne devrait pas s'appliquer. Le directeur général du CRIDON Nord-Est, écrivant le 10 juin 2026, observe que la plupart des systèmes sans réserve ont un mécanisme protecteur quelconque, si bien que, par la même logique, la portée pratique de l'article 913 alinéa 3 devient anecdotique, et demande s'il mérite de rester dans le code. C'est une position de la Commission et une lecture notariale. Ce n'est pas une décision de justice française, aucun tribunal n'a tranché le point, et l'article est toujours en vigueur. Quiconque planifie autour de lui doit entendre les deux moitiés de cette phrase.

La question fiscale : la France taxe la villa où que chacun vive

Maintenant l'argent. Les droits de succession français atteignent un bien français par une pure règle de situs sous l'article 750 ter du code général des impôts : les biens situés en France sont imposables en France, quelles que soient la nationalité et la résidence du défunt et de l'héritier. Votre villa à Saint-Tropez est saisie même si vous êtes américain, décédé dans le Connecticut, et que vos enfants n'ont jamais mis les pieds en France. Deux autres branches comptent pour être complet. Si le défunt était résident fiscal français, les biens mondiaux entrent dans la base française. Et si un HÉRITIER a été résident fiscal de France au moins six ans sur les dix précédant le décès, c'est l'héritage mondial de cet héritier qui est imposable en France, pas seulement la part française, une règle qui attrape les familles dont les enfants se sont installés à Paris ou à Nice. Sous cette barre des six ans, seuls les biens situés en France sont taxés. À la différence du Royaume-Uni ou des États-Unis, la France taxe chaque bénéficiaire séparément et non la succession dans son ensemble, donc la facture dépend de qui hérite et de la façon dont la succession est partagée. Chaque héritier a un abattement personnel, et les chiffres 2026 sont : 100 000 euros de chaque parent à chaque enfant, 15 932 euros entre frères et sœurs, 7 967 euros pour un neveu ou une nièce, 1 594 euros pour un petit-enfant ou toute personne sans lien de parenté, et 159 325 euros pour un héritier handicapé en plus de tout autre abattement. Ils ne sont pas indexés depuis 2012 et les sources de pratique française les rapportent gelés jusqu'à fin 2028, donc n'attendez pas qu'ils grandissent avec la valeur de votre maison. Un allègement compte et il est très large : le conjoint survivant ou partenaire de PACS ne paie aucun droit de succession français.

À quoi ressemble réellement la facture sur une villa de quatre millions d'euros

Illustrations de l'arithmétique uniquement, sans rapport avec aucun bien réel ni avec nos propres données de marché. Prenez une villa française valorisée 4 000 000 euros, sans dette, sans conjoint survivant, laissée à deux enfants à parts égales. Chaque enfant reçoit 2 000 000 euros, moins l'abattement de 100 000 euros, soit 1 900 000 euros imposables. Le barème 2026 en ligne directe court ainsi : 5 % jusqu'à 8 072 euros, 10 % jusqu'à 12 109, 15 % jusqu'à 15 932, 20 % jusqu'à 552 324, 30 % jusqu'à 902 838, 40 % jusqu'à 1 805 677, et 45 % au-delà. En déroulant le calcul, chaque enfant doit environ 617 394 euros, soit à peu près 1 234 789 euros au total sur la villa, un taux effectif d'environ 30,9 %. Changez maintenant une seule chose. Laissez la même villa à un partenaire non marié, un bel-enfant jamais adopté, ou un ami. Ils tombent dans la catégorie des personnes sans lien de parenté : 1 594 euros d'abattement et un taux plat de 60 %. La facture sur la même maison de 4 000 000 euros est d'environ 2 399 044 euros. Près des deux tiers du bien partent à l'État français, et comme les droits de succession français se paient en principe en numéraire avant que le notaire puisse transférer le titre, un héritier sans liquidités n'a qu'une option réaliste : vendre la maison dont il vient d'hériter. C'est la raison pratique pour laquelle un propriétaire étranger planifie ceci au lieu d'espérer. Pour poser un revenu annuel à côté de ces chiffres, estimez ce que la villa pourrait rapporter en trois questions, et si tout ce chapitre change votre regard sur la France, comparez-la avec un marché qui ne prélève aucun droit de succession.

La couche américaine : pourquoi la convention aide moins que vous l'espérez

Un citoyen ou domicilié américain est taxé par les États-Unis sur sa succession mondiale. Pour 2026, l'exonération fédérale sur les successions et donations des citoyens et domiciliés américains est de 15 millions de dollars, indexée, avec des taux de 18 % à 40 %, donc la plupart des successions ne doivent rien au niveau fédéral. C'est exactement le piège : un Américain avec une villa française de 4 000 000 euros est confortablement sous l'exonération américaine et en conclut qu'il n'a pas de problème de droits de succession. Il en a un, il est français, et c'est le chiffre de la section précédente. La convention sur les successions et donations entre la France et les États-Unis, signée le 24 novembre 1978 et amendée par le protocole signé le 8 décembre 2004, ne le supprime pas. La convention attribue le droit d'imposer en premier les biens immobiliers au pays où ils se trouvent, donc la France taxe la villa d'abord ; les États-Unis peuvent encore taxer le même transfert par un domicilié américain, mais doivent accorder un crédit pour l'impôt français. Comme les droits français sur une grande villa transmise aux enfants sont bien plus lourds que l'impôt américain sur une succession sous l'exonération, le crédit ne laisse typiquement rien à soulager. Cela joue aussi dans l'autre sens, et cela vaut d'être su si vous êtes français et achetez à Miami : un non-domicilié américain est exposé aux droits de succession américains sur ses actifs de situs américain avec une exonération de seulement 60 000 dollars, non indexée, même si la convention accorde à une succession domiciliée en France une fraction prorata du crédit unifié américain complet plutôt que ce forfait de 60 000, et une déduction maritale limitée lorsque le conjoint survivant n'est pas citoyen américain. Deux choses encore que la convention ne fait pas. Elle ne touche pas du tout à la question civile, donc elle ne vous protège en rien contre la réserve héréditaire. Et une position conventionnelle prise sur une déclaration américaine de droits de succession ou de donation doit être divulguée sur le formulaire 8833. Les impôts annuels pendant la détention sont couverts dans les impôts fonciers français qu'un propriétaire étranger paie réellement et, au-delà de 1 300 000 euros, dans l'article sur l'IFI ; l'impôt à la vente est dans l'article sur la plus-value.

L'avertissement honnête

Ceci est une information générale, pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial, et nous ne sommes ni conseillers fiscaux, ni juridiques, ni en planification successorale. Qui hérite de votre bien français, dans quelles parts, et ce que chacun paie dépend de votre nationalité, votre résidence habituelle, votre régime matrimonial, vos enfants, du mode de détention, d'un éventuel choix de loi dans votre testament et de la loi en vigueur au jour du décès, et le droit civil comme le droit fiscal français sont régulièrement revisités. Portez ceci à un notaire français et, si vous êtes américain ou britannique, à un avocat successoral transfrontalier qui travaille avec lui, avant de vous y fier. Là où un point n'est pas tranché, nous l'avons dit plutôt que choisir la réponse commode : le prélèvement compensatoire de l'article 913 alinéa 3 est rapporté ci-dessus tel que la Commission européenne et le commentaire notarial français le lisent actuellement, et aucun tribunal français n'a encore statué sur cette lecture. Là où un chiffre est une projection des règles actuelles plutôt qu'un fait établi, par exemple les abattements restant gelés jusqu'en 2028, il est présenté comme rapporté, pas comme certain. Sources, vérifiées le 06/08/2026 : les fractions de réserve héréditaire de la moitié, des deux tiers et des trois quarts (article 913 du Code civil, Légifrance) ; le prélèvement compensatoire, son introduction par la loi 2021-1109 du 24 août 2021 et son application aux successions ouvertes à partir du 1er novembre 2021, la lettre de pré-clôture de la Commission européenne et la lecture selon laquelle les Family Provisions anglo-saxonnes sont un équivalent fonctionnel de la réserve (CRIDON Nord-Est, David Boulanger, publié le 10 juin 2026, reproduisant la lettre de la Commission) ; le droit de choisir la loi de sa nationalité (règlement UE 650/2012) ; la règle de situs taxant les biens français quelle que soit la résidence du défunt et de l'héritier, et le test des six ans sur dix qui fait entrer l'héritage mondial d'un héritier résident français dans la base française (article 750 ter du CGI, tel que résumé par les publications fiscales et notariales françaises, 2025 et 2026) ; les abattements 2026, le barème en ligne directe de 5 % à 45 %, les taux entre frères et sœurs de 35 % et 45 %, les taux de 55 % et 60 % pour les autres héritiers, et l'exonération totale du conjoint survivant et du partenaire de PACS (guide 2026 des droits de succession de French-Property.com, restituant les articles 777 et 779 du CGI) ; le constat que les abattements ne sont pas indexés depuis 2012 et sont rapportés gelés jusqu'au 31 décembre 2028 (même source et publications de pratique française 2026) ; la convention franco-américaine sur les successions et donations du 24 novembre 1978 et son protocole du 8 décembre 2004, l'attribution de l'immobilier au pays de situs avec crédit dans l'autre, le crédit unifié prorata et la déduction maritale limitée (texte du protocole et explication technique du Trésor américain, et rapport du Joint Committee on Taxation pour le Treaty Doc. 109-7) ; l'exonération de 60 000 dollars des non-domiciliés et la fourchette de taux de 18 % à 40 % (IRS, « Estate tax for nonresidents not citizens of the United States », et synthèses professionnelles 2026) ; l'exonération 2026 de 15 millions de dollars pour les citoyens et domiciliés américains (synthèses professionnelles 2026 du montant indexé actuel). Confirmez chaque chiffre pour l'année qui vous concerne avant d'agir.

Publié le 06/08/2026. Chiffres générés à partir de nos données de référence en direct et mis à jour lors de chaque recalibrage.