Lo que un propietario extranjero paga realmente en impuesto sobre plusvalías cuando vende en Francia

El artículo de este sitio sobre los impuestos inmobiliarios daba la versión corta de lo que Francia se lleva cuando un propietario extranjero vende: un tipo fijo, una reducción por años de tenencia, un recargo por encima de 50.000 euros, y un representante si reside fuera de la UE o del EEE. Esta es la versión larga, re-verificada contra fuentes oficiales en lugar de los simuladores usados para aquel resumen: un ejemplo completo sobre una villa de tamaño realista, y lo que ocurre después cuando un propietario estadounidense declara la misma venta al IRS. Cada cifra lleva su fuente y su fecha, y la última sección dice claramente lo que esto no es.

Las tres capas del impuesto francés sobre la plusvalía

Francia grava la plusvalía de un no residente sobre un inmueble francés en tres capas separadas, y la factura depende de los años de tenencia y de dónde resida. La primera capa es un impuesto sobre la renta fijo del 19% sobre la plusvalía, el mismo tipo para toda persona física no residente, de la UE o no, confirmado directamente por la administración fiscal francesa. La segunda capa son las cotizaciones sociales, y aquí es donde la residencia cambia de verdad la cifra: un vendedor afiliado a un régimen sanitario del EEE, de Suiza o, pese al Brexit, del Reino Unido paga solo un "prélèvement de solidarité" del 7,5%. Todos los demás, en la práctica un propietario estadounidense, pagan el tipo pleno, oficialmente el 17,2% en la fecha de esta verificación. Varias fuentes notariales francesas informan de que una laguna de redacción en la ley que financió la seguridad social francesa para 2026 dejó el componente CSG de este segundo grupo en un nuevo 10,6% en lugar del 9,2% preservado para los residentes franceses, lo que empujaría su total real hacia el 18,6% desde el 1 de enero de 2026. Ese punto concreto está discutido y aún podría corregirse: es exactamente el tipo de cifra que se confirma con su propio notario el día de la firma, no con este ni con ningún artículo. La tercera capa es un recargo sobre las plusvalías superiores a 50.000 euros, que sube por tramos hasta el 6% sobre la parte de una plusvalía por encima de 260.000 euros. Las tres capas se aplican a la misma plusvalía subyacente, pero la primera se reduce por los años de tenencia antes de calcular cualquiera de las otras dos.

El reloj: cómo los años de tenencia encogen la plusvalía imponible

Antes de aplicar tipo alguno, la plusvalía bruta, precio de venta menos precio de compra, puede ajustarse con dos deducciones estándar si no puede documentar sus costes reales: un 7,5% fijo del precio de compra por gastos de adquisición, y un 15% fijo por obras si posee el inmueble desde hace más de cinco años. La plusvalía se reduce después según los años de tenencia, con dos relojes separados. Para el impuesto sobre la renta del 19%, disminuye un 6% por cada año de posesión a partir del sexto, hasta el vigésimo primero, luego un 4% en el vigésimo segundo, alcanzando la exención total del impuesto sobre la renta a los veintidós años de posesión. Para las cotizaciones sociales, la misma plusvalía disminuye más despacio: un 1,65% al año del sexto al vigésimo primer año, un 1,60% el vigésimo segundo, y después un 9% al año desde el vigésimo tercero, alcanzando la exención total de cotizaciones sociales solo a los treinta años. Una villa poseída veinticinco años ya no debe, por tanto, ningún impuesto sobre la renta por la plusvalía, pero sigue debiendo cotizaciones sociales sobre una parte real, decreciente, de ella.

Un ejemplo desarrollado: una villa poseída diez años, vendida por un propietario estadounidense

Solo a título ilustrativo, sin relación con ninguna venta real: una villa comprada por 2.500.000 euros en enero de 2016 y vendida por 3.500.000 euros en 2026, una plusvalía bruta de 1.000.000 de euros, dejando de lado las dos deducciones anteriores para que el cálculo sea legible. Diez años de posesión significan cinco años de reducción, del sexto al décimo. Para el impuesto sobre la renta: la plusvalía se reduce en 5 veces 6%, es decir un 30%, quedando 700.000 euros imponibles al 19%, o sea 133.000 euros. Para las cotizaciones sociales, para un propietario estadounidense sin afiliación sanitaria al EEE: la plusvalía se reduce en 5 veces 1,65%, es decir un 8,25%, quedando 917.500 euros; al 18,6% que algunas fuentes notariales citan para 2026, eso son 170.655 euros, o 157.810 euros al tipo oficial del 17,2%. Para el recargo: la misma base de 700.000 euros usada para el impuesto sobre la renta cae en el tramo publicado por encima de 260.000 euros, gravada a un 6% fijo del importe total, o sea 42.000 euros. Sumándolo todo, la factura fiscal francesa se sitúa entre unos 332.810 y 345.655 euros sobre una plusvalía de 1.000.000 de euros, un tipo efectivo de en torno al 33,3% al 34,6%, antes de los honorarios del representante fiscal obligatorio que una venta de este tamaño, por un residente fuera del EEE, obliga a designar.

La misma villa, vendida por un propietario con cobertura sanitaria del EEE

Cambie solo la residencia del vendedor y la factura cambia de forma sustancial. Un propietario alemán, neerlandés o, pese al Brexit, británico que pueda acreditar su afiliación a un régimen sanitario del EEE, de Suiza o del Reino Unido paga cotizaciones sociales del 7,5% en lugar del 17,2% al 18,6%: sobre la misma base de 917.500 euros, eso son 68.812,50 euros en lugar de 157.810 a 170.655 euros. El impuesto sobre la renta y el recargo no cambian, 133.000 y 42.000 euros, así que el impuesto francés total baja a unos 243.812,50 euros, un tipo efectivo de aproximadamente el 24,4%, unos nueve a diez puntos porcentuales por debajo de la misma venta por un propietario estadounidense. Es una brecha estructural, no una diferencia de redondeo, y conviene conocerla antes de comprar, no después de vender.

El encuentro con la declaración estadounidense: el Foreign Tax Credit

Un ciudadano estadounidense o titular de green card declara la misma venta en su declaración estadounidense, generalmente como plusvalía a largo plazo si el inmueble se poseyó más de un año. El impuesto federal depende de la renta imponible total: para 2026, el tipo federal a largo plazo es del 0%, 15% o 20%, y un Net Investment Income Tax adicional del 3,8% se aplica por encima de 200.000 dólares de renta para un soltero o 250.000 para un matrimonio, así que una plusvalía de este tamaño muy probablemente tributa al tipo federal máximo combinado del 23,8%. Dos cosas cambian esa cifra. Primero, el convenio entre Estados Unidos y Francia y el Foreign Tax Credit, formulario 1116, categoría de rentas pasivas, permiten acreditar el impuesto sobre la renta francés contra el impuesto estadounidense sobre la misma plusvalía, y desde 2019, tras el litigio Eshel v. Commissioner, el IRS acepta también la CSG y la CRDS como impuesto francés acreditable, no solo el 19% de base. En el ejemplo anterior, el impuesto francés ya supera el tipo federal estadounidense del 23,8% con cualquiera de las dos cifras de cotizaciones sociales, así que un propietario estadounidense en esta situación no suele deber ningún impuesto federal adicional por la plusvalía, y la parte no utilizada del crédito francés puede trasladarse un año hacia atrás o hasta diez hacia delante según las reglas del formulario 1116. Segundo, una trampa real: Estados Unidos calcula la plusvalía en dólares, convirtiendo el precio de compra y el de venta al tipo de cambio de sus fechas respectivas, de modo que una década de movimiento del euro frente al dólar puede producir una plusvalía en dólares distinta, a veces de forma notable, de la plusvalía en euros que Francia gravó, y esa porción cambiaria no tiene ningún impuesto francés pagado enfrente que acreditar. Si el recargo y el "prélèvement de solidarité" son acreditables igual que el impuesto de base y la CSG/CRDS es una cuestión aparte, más técnica, que corresponde a un preparador, no a un artículo general.

Qué planificar realmente antes de vender

Un representante fiscal acreditado por la administración fiscal francesa es obligatorio siempre que el precio de venta supere los 150.000 euros y el vendedor no resida en la UE o el EEE; los vendedores de la UE y del EEE quedan automáticamente exentos de ese requisito sea cual sea el precio. Los honorarios de ese representante son una tarifa comercial, no un precio público, así que aquí no se da ninguna cifra en lugar de inventarla: pídala por escrito a su notario antes de firmar. Pregunte específicamente, en el momento de la venta y no a este artículo, por el tipo de CSG confirmado de ese año para no residentes, porque la cuestión del 17,2% frente al 18,6% de arriba bien puede resolverse de otro modo para cuando usted venda, y pregunte a su preparador estadounidense, mucho antes de declarar, si el formulario 1116 y la limitación de la categoría pasiva le dejan debiendo algo en absoluto. Los impuestos inmobiliarios que paga cada año mientras posee la villa son un coste aparte, permanente, cubierto en los impuestos inmobiliarios franceses que un propietario extranjero paga realmente. Para ver lo que una villa en este mercado podría generar mientras la posee, estímela gratis en tres preguntas, o compare una dirección de la Riviera con un mercado sin equivalente a nada de esto.

El aviso honesto

Esto es información general, no asesoramiento fiscal o legal, y no somos asesores fiscales ni legales. Cada cifra anterior depende de su residencia, su nacionalidad, cómo posea el inmueble y la ley vigente el día de la firma, y tanto las reglas francesas como las estadounidenses cambian la mayoría de los años, así que confirme todo esto con un profesional cualificado en fiscalidad transfronteriza antes de basarse en ello. Cuando una cifra no pudo verificarse, principalmente el coste del representante fiscal, lo dijimos en lugar de adivinar; cuando dos fuentes discrepaban, principalmente el tipo de cotizaciones sociales de no residentes para 2026, mostramos ambas y explicamos por qué. Fuentes, verificadas el 02/08/2026: tipo del impuesto sobre la renta de la plusvalía inmobiliaria de no residentes, tabla de reducción por años de tenencia y umbral de 150.000 euros del representante fiscal obligatorio (impots.gouv.fr, "Je vends un bien immobilier, comment et à quel taux suis-je imposé", actualizado el 27/01/2026); el "prélèvement de solidarité" del 7,5% para vendedores afiliados al EEE, Suiza y el Reino Unido y el tipo oficial del 17,2% para los demás no residentes (misma fuente); la subida de la CSG al 10,6% el 1 de enero de 2026 y su aparente omisión para las plusvalías inmobiliarias de no residentes en la ley de financiación de la seguridad social para 2026 (Letulle notaires, publicado el 06/02/2026); el recargo sobre plusvalías por encima de 50.000 euros y su tabla completa de tramos (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20); las deducciones estándar del 7,5% por gastos de adquisición y del 15% por obras (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20); los tramos federales estadounidenses de plusvalías a largo plazo y el umbral del Net Investment Income Tax para 2026 (Kiplinger y CNBC, publicados a finales de 2025 y en 2026); la resolución de 2019 que hizo acreditables la CSG y la CRDS francesas para contribuyentes estadounidenses tras Eshel v. Commissioner (Doeren Mayhew y BDO, publicados en 2019); las reglas de traslado hacia atrás y hacia delante del Foreign Tax Credit (IRS Publication 514 e instrucciones del formulario 1116).

Publicado el 02/08/2026. Cifras generadas a partir de nuestros datos de referencia en vivo y actualizadas en cada recalibración.