Francia grava su villa por el mero hecho de existir: el impuesto IFI, explicado para un propietario extranjero

El impuesto sobre las rentas del alquiler, los impuestos inmobiliarios y el impuesto sobre plusvalías tienen todos un desencadenante obvio: usted ganó algo, poseyó algo, vendió algo. Francia tiene un cuarto impuesto sin desencadenante alguno. El IFI se cobra sobre lo que vale su inmueble francés en un único día del año, haya producido un euro o permanecido vacío, y un propietario extranjero queda atrapado por él solo por su patrimonio inmobiliario francés. Aquí está la estructura, con cada cifra fechada y con fuente.

Qué es el IFI, y la única fecha que lo decide todo

El "impôt sur la fortune immobilière", francés para impuesto sobre el patrimonio inmobiliario, sustituyó en 2018 al antiguo impuesto general sobre el patrimonio y lo estrechó a una sola clase de activos: el inmobiliario. Acciones, bonos, efectivo y activos empresariales quedan totalmente fuera. Lo que importa para un propietario extranjero lo dice con claridad la propia administración fiscal francesa: si usted no es residente fiscal en Francia, solo tributa por sus inmuebles y derechos inmobiliarios situados en Francia, más la fracción representativa de inmobiliario de las participaciones en sociedades que posean inmuebles franceses. Su casa en Connecticut, su piso en Londres y su cartera son irrelevantes para el cálculo francés. La prueba es una fotografía, no una media: lo que vale su patrimonio inmobiliario francés neto el 1 de enero del año. Cruce el umbral esa mañana y declara ese año, aunque venda en febrero. Quédese por debajo esa mañana y no declara nada, aunque compre una segunda villa en marzo. Hay también un refugio que conviene conocer por si algún día se muda: quien traslada su residencia fiscal a Francia tras cinco años naturales domiciliado en el extranjero tributa solo por los inmuebles franceses, y ese tratamiento dura hasta el quinto año siguiente al traslado, tras el cual el patrimonio inmobiliario mundial entra en la base.

El umbral, y el tramo que muerde por debajo de él

El umbral es de 1.300.000 euros de patrimonio inmobiliario neto imponible, medido el 1 de enero. Por debajo, no debe nada y no declara nada. El detalle que sorprende a casi todo primer declarante: una vez superado el umbral, el impuesto no se calcula desde 1.300.000 euros. Se calcula con una tabla de tramos cuyo primer tramo gravado empieza en 800.001 euros. Cruzar la línea arrastra consigo, a un tramo del 0,5%, 500.000 euros de valor que estaban por debajo del umbral. Los tramos publicados para 2026 son: nada hasta 800.000 euros; 0,5% de 800.001 a 1.300.000; 0,7% de 1.300.001 a 2.570.000; 1% de 2.570.001 a 5.000.000; 1,25% de 5.000.001 a 10.000.000; y 1,5% por encima de 10.000.000. Una ventaja, la "décote", suaviza el precipicio para valores entre 1.300.000 y 1.400.000 euros: la fórmula publicada es 17.500 euros menos el 1,25% del valor neto imponible, restados del impuesto debido. Fuentes francesas de práctica fiscal informaron en 2026 de que la ley de presupuestos para 2026 no cambió ni el umbral, ni los tramos, ni la décote del IFI. Las tablas se republican cada primavera con la campaña de declaración, así que confirme la tabla vigente para su propio año en lugar de fiarse de esta indefinidamente.

Dos ejemplos desarrollados, para que la aritmética no sea un misterio

Ilustraciones del cálculo únicamente, no afirmaciones sobre ningún inmueble real. Primero, una villa justo por encima de la línea: patrimonio inmobiliario francés neto imponible de 1.350.000 euros el 1 de enero. El tramo del 0,5% toma 500.000 euros, o sea 2.500 euros. El tramo del 0,7% toma los 50.000 euros restantes, o sea 350 euros. Impuesto bruto: 2.850 euros. La décote da 17.500 menos el 1,25% de 1.350.000, es decir 17.500 menos 16.875, o 625 euros de alivio. IFI neto: unos 2.225 euros. Segundo, un inmueble del tamaño del que este sitio habla realmente: patrimonio inmobiliario francés neto imponible de 4.000.000 de euros. El tramo del 0,5% sobre 500.000 euros da 2.500. El del 0,7% sobre 1.270.000 euros da 8.890. El del 1% sobre los 1.430.000 euros restantes da 14.300. Total: unos 25.690 euros, cada año, debidos se haya vendido una sola noche o ninguna. Esa es la cifra que hay que poner junto a sus costes fijos antes de mirar ingreso alguno: vea lo que la misma villa podría plausiblemente generar con nuestra estimación gratuita en tres preguntas, y observe que el IFI se cobra sobre el valor del capital, así que un mal año de alquiler no lo reduce ni un euro.

Lo que una hipoteca hace a la factura, y las trampas de las reglas de deuda

El IFI se cobra sobre una cifra NETA, así que las deudas cuentan, y por eso una hipoteca francesa es un instrumento de planificación legítimo y no solo una forma de financiar una compra. Pero la deducción está acotada. La administración fiscal establece que las deudas deducibles se limitan a las asociadas a los activos imponibles, o se admiten en proporción a la fracción imponible de su valor: un préstamo garantizado con su villa francesa reduce la base francesa, un préstamo contra un activo fuera del IFI no. Tres reglas concretas del código y de su doctrina oficial atrapan las estructuras construidas para explotarlo. Un préstamo "in fine", donde el capital se devuelve en un solo pago al final, no es deducible por su valor nominal; se deduce tras una amortización lineal teórica sobre el plazo del préstamo, de modo que en el ejemplo oficial un préstamo in fine de 300.000 euros contratado hace tres años se deduce por 285.000 euros, es decir 300.000 menos tres veces 300.000 dividido entre veinte. Un préstamo sin plazo de devolución pactado se amortiza teóricamente un 5% al año. Un préstamo de un miembro de su propio círculo familiar, directa o indirectamente, no es en principio deducible en absoluto, aunque la ley deja una salvaguarda si puede probar que el préstamo se pactó en condiciones normales de mercado. Y para el tamaño de inmueble que cubre este sitio, una más: cuando el patrimonio imponible supera los 5.000.000 de euros y la deuda total supera el 60% de ese valor, la deuda por encima de la marca del 60% solo se admite por el 50% del exceso. Los grandes patrimonios muy apalancados no encogen la base tanto como la aritmética sugiere al principio.

Las dos ventajas que un residente francés tiene y usted no

Aquí es donde el propietario extranjero sale estructuralmente peor parado, y ninguno de los dos puntos es evidente en una guía general del IFI. Primero, la reducción del 30% sobre la vivienda habitual. Francia resta el 30% del valor de mercado de la vivienda que su propietario ocupa como "résidence principale" el 1 de enero. Su villa francesa es por definición una segunda residencia, así que usted la valora al 100% mientras un residente francés de al lado valora un inmueble comparable al 70%. Segundo, y mayor, el tope del 75%. Bajo ese tope del código fiscal francés, a un residente cuya suma de impuesto sobre la renta e IFI supere el 75% de sus ingresos mundiales se le quita el exceso de su IFI, que es el mecanismo que impide que un impuesto sobre el patrimonio supere lo que el contribuyente realmente gana. Ese tope está reservado a los contribuyentes domiciliados en Francia. Un no residente gravado solo por sus inmuebles franceses no puede en principio invocarlo, sea cual sea su carga fiscal total, con una excepción estrecha para los llamados no residentes Schumacker que obtienen prácticamente toda su renta de Francia. Así que un propietario con una villa francesa valiosa e ingresos modestos no tiene techo alguno: el IFI se cobra sobre la piedra, no sobre las rentas. Es la asimetría más importante de todo el impuesto, y conviene ponerle precio antes de comprar en lugar de descubrirla en su primer año de declaración.

La pregunta americana, y la respuesta honesta

Estados Unidos no tiene impuesto federal sobre el patrimonio, así que no existe factura equivalente contra la que asentar el IFI. Sobre el reparto de la potestad tributaria la posición está asentada y es poco útil: prácticamente todos los convenios de doble imposición, incluido el de Francia y Estados Unidos, asignan la imposición de los bienes inmuebles al país donde se encuentran, así que Francia conserva su derecho a cobrar el IFI sobre una villa francesa. Lo genuinamente no resuelto es si usted puede acreditarlo. La doctrina del IRS es que el Foreign Tax Credit existe para impuestos sobre la renta, beneficios de guerra y beneficios extraordinarios, lo que a primera vista excluye un impuesto sobre el valor de un activo, y el material general del IRS afirma que los impuestos sobre el patrimonio y la propiedad no califican. Varias firmas de asesoría para expatriados publican sin embargo la posición contraria, que el IFI puede reclamarse en el formulario 1116. No pudimos resolver ese conflicto contra una resolución primaria del IRS sobre el IFI específicamente, así que no vamos a decirle quién tiene razón: lleve la pregunta a su propio preparador, por escrito, antes de declarar. Lo que no está en duda es la mecánica declarativa del lado francés. El IFI se declara en el formulario 2042-IFI, presentado con o junto a la declaración de la renta en el mismo calendario, y a un no residente que viva fuera del EEE las autoridades francesas pueden pedirle que designe un representante en Francia para recibir la correspondencia de liquidación y recaudación. Es un requisito distinto del representante fiscal obligatorio en una venta por encima de 150.000 euros, cubierto en el artículo sobre plusvalías. Para los impuestos anuales que paga junto a este, vea los impuestos inmobiliarios franceses que un propietario extranjero paga realmente, y si una carga anual fija sobre el valor del capital cambia por completo su planteamiento, compare la Riviera con un mercado sin ningún impuesto sobre el patrimonio.

El aviso honesto

Esto es información general, no asesoramiento fiscal o legal, y no somos asesores fiscales ni legales. Si debe IFI o no, sobre qué valor y tras qué deducciones depende de su residencia, su nacionalidad, cómo se posea el inmueble, las deudas contra él y la ley vigente el 1 de enero del año en cuestión, y las leyes de presupuestos francesas revisan estas reglas la mayoría de los años. Confirme cada cifra con un notario o un profesional cualificado en fiscalidad transfronteriza antes de basarse en ella. Donde un punto no pudo resolverse, a saber, si el IFI es acreditable contra el impuesto estadounidense, lo dijimos en lugar de elegir la respuesta cómoda. Fuentes, verificadas el 04/08/2026: sujeción del no residente limitada a los inmuebles y derechos inmobiliarios franceses, el umbral neto de 1.300.000 euros medido el 1 de enero, la restricción de las deudas deducibles a las asociadas a activos imponibles, el tratamiento de cinco años al trasladar la residencia fiscal a Francia, la vía declarativa 2042-IFI y la posible exigencia a un residente fuera del EEE de designar un representante en Francia para la correspondencia (impots.gouv.fr, página del IFI para no residentes); las reglas especiales de deuda, la amortización teórica del préstamo in fine con el ejemplo oficial de 300.000 euros, la amortización del 5% anual de los préstamos sin plazo, la exclusión de los préstamos familiares salvo condiciones normales, y la restricción de 5.000.000 de euros / 60% de ratio de deuda (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-20 y BOI-PAT-IFI-20-40-30, y artículo 974 del CGI); la reducción del 30% de la vivienda habitual (artículo 973 del CGI); el tope del 75% y su reserva a los contribuyentes domiciliados en Francia, con la excepción Schumacker (artículo 979 del CGI y BOFiP BOI-PAT-IFI-40-30); la tabla de tramos de 2026, el punto de entrada de 800.000 euros, la fórmula de la décote de 17.500 menos el 1,25% y la constatación de que la ley de presupuestos de 2026 dejó el régimen del IFI sin cambios (publicaciones francesas de práctica fiscal, 2026, que republican la tabla de campaña de la DGFiP); la elegibilidad del Foreign Tax Credit estadounidense limitada a impuestos sobre la renta, beneficios de guerra y beneficios extraordinarios (IRS, "Foreign taxes that qualify for the Foreign Tax Credit"). Las afirmaciones contrarias de firmas de asesoría de que el IFI es acreditable en el formulario 1116 se encontraron en publicaciones para expatriados de 2026 y se recogen arriba como no resueltas, no respaldadas.

Publicado el 04/08/2026. Cifras generadas a partir de nuestros datos de referencia en vivo y actualizadas en cada recalibración.